Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentumsrecht sind dadurch gekennzeichnet, dass einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der anderen ein Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten erstreckt sich dabei nur so weit, wie es ihm durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden ist.
Das Oberlandesgericht München stellt mit Beschluss vom 10.04.2019 (Az. 34 Wx 92/18) zunächst fest, dass ein solches Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung zwischen den Eigentümern oder durch den teilenden Eigentümer begründet oder geändert werden könne.
Fraglich war im konkreten Fall, ob ein Sondernutzunungsrecht auch an Räumen begründet werden kann, die nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, weil sie zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wie Zähl- und Sicherungsräume oder solche, in denen sich zentrale Versorgungsanlagen befinden. Nach Ansicht des Gerichts können Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer an Flächen oder Fluren vereinbart werden, die Zugang zu solchen zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen.
Allerdings könne eine missbräuchliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts dann vorliegen, wenn dieses das Mitgebrauchsrecht der übrigen Wohnungseigentümer ganz ausschließe. Werde an den Fluren oder vorgelagerten Räumen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, hindere dies den Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen jedoch in der Regel nicht, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden. Ein Sondernutzungsrecht unterliege Einschränkungen, die sich aus der Natur der Sache ergeben können. Erst recht gelte dies, wenn mit der Einräumung des Sondernutzungsrechts durch Vereinbarung ein Zutrittsrecht sichergestellt werde, wie im konkreten Fall geschehen.