Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.05.2018 (Az. V ZR 203/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber streiten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen. Diese Frage wurde bejaht.
Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden und gewerblichen Zwecken dienen. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, wurde ein dies bestätigendes Sachverständigengutachten eingeholt. Dennoch beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich – und nach Ansicht des Bundesgerichtshofs rechtswidrig – keine Instandsetzung vorzunehmen.
Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Weise das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen – wie hier – sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer könnten die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.
Hier liege die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher sei die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen.