Betriebskostenabrechnung bei Wohnungsberechtigung

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 (Az. V ZR 60/17) entschieden.

Auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 13. Juli 2006 erwarb die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung und räumte diesem daran ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht ein. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart.

Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zu Unrecht. Die Klägerin sei mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt habe.

Im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem für die Abrechnung über die Vorauszahlungen, die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, seien die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anzuwenden. Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden, das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten entspreche, rechtfertige die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen leisten müsse.

Der dinglich Wohnungsberechtigte könne zwar mangels Vorauszahlungen kein Guthaben erlangt haben, über das er in angemessener Zeit Gewissheit erlangen will. Er müsse auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukommen. Trotzdem habe er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die Nebenkosten abrechne, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen ansammeln.

Wolf Rechtsanwälte

Die Kanzlei Wolf Rechtsanwälte mit Sitz in Koblenz und Berlin, berät seit über 25 Jahren bundesweit, insbesondere im Miet- und Immobilienrecht sowie im Bau- und Architektenrecht. Eine Übersicht über das vollständige Leistungsspektrum finden Sie hier.