Individualvertraglicher Kündigungsausschluss

Auf welchen Zeitraum kann sich ein durch Individualvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss erstrecken? In seinem Beschluss vom 08.05.2018 (Az. VIII ZR 200/17) hat sich der Bundesgerichtshof mit dieser Frage beschäftigt.

Das Gericht führt zunächst aus, wann kein Formularvertrag in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliege. Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB lägen Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Selbst vorformulierte Klauseln könnten deshalb im Einzelfall Gegenstand von Individualabreden sein.

Hinsichtlich eines Kündigungsausschlusses gelte wie folgt: Die Vertragsparteien könnten die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa – wofür hier allerdings keine Anhaltspunkte ersichtlich seien – bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben würden.

Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung sei daher grundsätzlich möglich. Es mag allerdings nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt sei.

Wolf Rechtsanwälte

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