Fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung

In den mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschiedenen Sachverhalten hatten die beklagten Wohnungsmieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die klagenden Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung der Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklagen noch abgewiesen (wir berichteten). Zwar seien die Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden.

Der Bundesgerichtshof sieht dies anders und gibt den Vermietern Recht, indem es einen jeweiligen Räumungsanspruch bejaht.

Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer sog. Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Wolf Rechtsanwälte

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