Miteigentümer bleiben Vermieter bei Veräußerung

Wolf Rechtsanwälte Koblenz Berlin Bundesgerichtshof BGH Beschluss vom 09.01.2019 VIII ZB 26/17 Miteigentümer bleiben Vermieter bei Veräußerung

Im mit durch den Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 09.01.2019 (Az. VIII ZB 26/17) entschiedenen Sachverhalt waren die Klägerin und ihr Ehemann zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten im Jahr 2013 eine der beiden Wohnungen an den Beklagten. Die Klägerin wurde im Verlauf des Mietverhältnisses durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Hauses. Sie kündigte dem Beklagten – jedoch rechtsunwirksam, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat.

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer blieben beide auch dann Vermieter – und sei eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußere. Auf einen solchen Eigentumserwerb finde § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass der neue Eigentümer an die Stelle des bisherigen in den Mietvertrag eintritt.

Im konkreten Fall hätte die Kündigung also auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heiße, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssten personenverschieden sein, der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein.

Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei weiter an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

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