Gerichtliche Überprüfung von Eigenbedarf

Wolf Rechtsanwälte Gerichtliche Überprüfung von Eigenbedarf

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.11.2018 (Az. 65 S 142/18) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters geprüft und beispielhaft ausgeführt, welche Anforderungen die Rechtsprechung derzeit an eine solche Erklärung stellt.

Zunächst kommt die neuere Vorgabe des Bundesgerichtshofs zur Anwendung, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann.

Das Gericht geht davon aus, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruhen müsse, dass die gekündigte Wohnung selbst genutzt werden solle.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handele es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetze, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reiche nicht aus; hinzutreten müsse unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast trage insoweit der Vermieter.

Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schütze den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich respektieren, es stünde ihnen insbesondere nicht das Recht zu, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gebe dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten.

Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und müsse der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht werde oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden könne.

Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen des Vermieters beziehe, könne sich der Mieter selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruhte. Das Gericht müsse den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln dann nachgehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden sei.

Wolf Rechtsanwälte

Die Kanzlei Wolf Rechtsanwälte mit Sitz in Koblenz und Berlin, berät seit über 25 Jahren ihre Mandanten insbesondere im Miet- und Immobilienrecht sowie im Bau- und Architektenrecht. Eine Übersicht über das vollständige Leistungsspektrum finden Sie hier.