Über uns

Herzlich Willkommen auf der Internetpräsenz von Wolf Rechtsanwälte. Wir sind eine Anwaltskanzlei mit Sitz in Koblenz und Berlin. Seit über 25 Jahren beraten wir unsere Mandanten umfangreich und themenübergreifend, insbesondere im Miet- und Immobilienrecht sowie Bau- und Architektenrecht. Sie haben eine Frage zu Ihrem Mietvertrag oder mal wieder Ärger mit dem Nachbarn? Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne.

Büro Koblenz

Wolf Rechtsanwälte
Casinostr. 47
56068 Koblenz

Telefon +49 (0)261 13399 – 0
Telefax +49 (0)261 13399 – 10

Büro Berlin

Wolf Rechtsanwälte
Am Friedrichshain 22
10407 Berlin

Telefon +49 (0)30 754 590 – 42
Telefax +49 (0)30 754 590 – 44

Bürogemeinschaft

Sie sind auf der Suche nach passenden Büroräumen für Ihre Anwaltstätigkeit? In neuen repräsentativen Räumen nahe dem Justizzentrum, mit bester öffentlicher Anbindung und allen Angeboten einer hochwertigen Innenstadtlage bieten wir Bürogemeinschaft in Koblenz gerne vorwiegend für Fachanwaltschaften außer Miet- und Wohnungseigentumsrecht an. Weitere Details finden Sie hier.

In unserem Newsletter zum Miet- und WEG-Recht informieren wir Sie regelmäßig zu aktuellen Themen in diesen Rechtsgebieten. Melden Sie sich hier kostenlos an.


18.11.2016 | Vorwerfbares Mieterverhalten bei Schimmelbildung

Welches für den Schimmel ursächliche Wohnverhalten der Mieter ist diesen rechtlich auch vorwerfbar? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Bochum in seinem Urteil vom 19.07.2016 (Az. I-11 S 33/16) beschäftigt.dsc01775

Grundsätzlich müsse der Vermieter bei einem Mangel der Mietsache wegen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, also seiner Pflicht die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, den Mangel auch beseitigen. Bei Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen liege ein Mangel vor, da solche aus optischen und gesundheitlichen Gründen für die Mieter die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkten.

Im konkreten Fall waren durch ein Sachverständigengutachten bauseitsbedingte Gründe für die Schimmelbildung auszuschließen. Vielmehr wurde durch den Gutachter festgestellt, dass Ursache für die Feuchtigkeit eine nachts geschlossene Schlafzimmertür war, also ein Verhalten der Mieter.

Das Gericht vertritt jedoch die Ansicht, dass dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Mieter aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit rechnen mussten. Insoweit sei auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen.

Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht stelle jedoch kein übliches Lüftungsverhalten dar, da die Lüftung in der Regel über die Fenster erfolge. Die Mieter seien auch durch den Vermieter vorab nicht auf das erforderliche besondere Lüftungsverhalten hingewiesen worden.

Grundsätzlich gilt, dass, soweit der Vermieter bauseitsbedingte Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen kann, die Mieter den Nachweis führen müssen, dass ihr Verhalten nicht ursächlich ist. Hier war dies zwar der Fall, das Verhalten der Mieter war diesen aber im Rechtsinne nicht vorwerfbar.

 

14.11.2016 | Härtegrund kann fristlose Kündigung darstellen

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 09.11.2016 (Az. VIII ZR 73/16) mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung der Mieterin nicht gegeben ist und diese Frage im Ergebnis bejaht.14791402965202

Zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehörten auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin.

Im konkreten Fall handelte es sich bei der Mieterin um eine 97-jährige bettlägerige Frau. Der in demselben Gebäude und Stockwerk wohnende Betreuer der Mieterin hatte in mehren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin geäußert. Diese hatte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses der Frau ausgesprochen.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorgeschrieben sei. Bestimmte Gesichtspunkte könnten daher nicht etwa auf das Vollstreckungsverfahren verschoben werden, wie es noch das Berufiungsgericht meinte.

In diesem Fall könne die Abwägung daher ergeben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten der Mieterin trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege.

07.11.2016 | Kündigung auch bei Zahlung rückständiger Miete

Im mit Urteil vom 24.08.2016 vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 261/15) entschiedenen Fall wurde zu den Voraussetzungen für den Ausschluss oder das Unwirksamwerden der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs Stellung genommen.14785145095620

Im vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB dem klagenden Mieter fristlos gekündigt, weil der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine solche grundsätzlich berechtigte Kündigung nur unter bestimmten, gesetzlich aufgeführten Voraussetzungen unwirksam wird.

Ein solcher Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dar, wenn der Vermieter vorher – also vor Zugang der Kündigung – befriedigt werde. Einen weiteren Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 3 BGB dar, wenn sich der Mieter von seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erkläre. Schließlich werde die Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf vom zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und darüber hinausgehenden Nutzungsentschädigung befriedigt werde.

Der Bundesgerichtshof betont, dass alle genannten Vorschriften dabei eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Ein kündbarer Vertrag bleibt dies also in allen anderen Fällen der Teilzahlung. Es komme daher nicht darauf an, dass der zur Kündigung berechtigende Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung noch in der erforderlichen Höhe bestehe.

Im vorliegenden Fall war die Kündigung wirksam, da der Mieter zu spät die Aufrechnung erklärt hatte und diese zudem nicht zu einem Gesamtausgleich hinsichtlich der rückständigen Miete geführt hatte.

 

26.10.2016 | Kostenbeitrag als unzulässige Quotenklausel

Das Landgericht München I hat mit Hinweisbeschluss vom 07.04.2016 (Az. 31 S 3878/16) eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses einen Kostenbeitrag zu seitens des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu leisten, als unwirksame Quotenabgeltungsklausel beurteilt.1477472080780

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) Quotenabgeltungsklauseln verworfen. Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende noch nicht fällig sind. Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der durch ihn zu leistenden Schönheitsreparaturen ende, benachteiligen den Mieter nach dem Bundesgerichtshof unangemessen.

Das Landgericht nimmt bei Einstufung der oben beschriebenen Regelung als Quotenabgeltungsklausel insbesondere darauf Bezug, dass sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Denn es sei für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines möglicherweise Veränderungen unterworfenen individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Die empirische Prognose, wann voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde, sei nur aufgrund eines fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.

Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des Gerichts auch für den hier entschiedenen Fall, wenn von einem „Kostenbeitrag“ des Mieters die Rede ist, da es auf die Formulierung nicht entscheidend ankomme. Dass der Mieter zu einer eigentlichen Schönheitsreparatur laut Mietvertrag – wie hier – nicht verpflichtet sei, lasse die Klausel erst recht unangemessen erscheinen, zumal dem Mieter damit ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden könne.

18.10.2016 | Umlagefähigkeit der Pflege öffentlicher Parkfläche

Die Kosten für die Pflege des eine Wohnanlage umgebenden Parks können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 33/15) dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch bauplanerische Bestimmungen oder den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall sei der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht vorhanden.14767972813984

Grundsätzlich gehörten die Kosten für die Pflege einer Außenanlage zwar gemäß § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wenn jedermann die Nutzung der Fläche aber unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.

Für die Annahme einer solchen öffentlichen Widmung kommt es nach Ansicht des Gerichts aber nicht etwa auf eine tatsächlich vorhandene Einzäunung, sondern auf die grundsätzliche Entscheidung der öffentlichen Zugänglichmachung durch Bauplanungsrecht oder den Vermieter an.

Es sei daher ohne Bedeutung, dass der Park im privaten Eigentum stehe und in erster Linie den Mietern der Wohnanlage zugutekomme. Durch die vorhandene Widmung zur öffentlichen Nutzung fehle im Sinne der Legaldefinition der Betriebskosten der enge Bezug zur Mietsache, der über den gesetzlichen Wortlaut des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt werde.

12.10.2016 l Abrechnungskürzung bei Verstoß gegen HeizKVO

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 329/14) über den folgenden Sachverhalt entschieden: Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung. In dem von ihr auch bewohnen Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme sowohl durch Wärmemengenzähler als auch durch Heizkostenverteiler erfasst.14762768799153

Die auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung klagende Vermieterin brachte für die Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Mengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit den Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Die Mieterin kürzte den sich aus ihrer Abrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent.

Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die Vermieterin nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet hat. Es hätte zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Die von der Mieterin vorgenommene Kürzung sei daher rechtmäßig erfolgt.

Allerdings könne von der Vermieterin nicht verlangt werden, dass eine fehlerfreie Abrechnung vorgelegt werde, auf deren Grundlage durch die Mieterin dann die Kürzung zu erfolgen habe. Die Kürzung dürfe auf Basis der fehlerhaften Abrechnung vorgenommen werden.

Es entspräche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dafür werde der Vermieter angehalten, den individuellen Verbrauch der Mieter darzustellen. Soweit dies wie hier annähernd der Fall sei, müsse keine neue Abrechnung erstellt werden, auf deren Grundlage dann eine Kürzung vorgenommen werden könne.

 

Das Team