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WEG: Sonderumlage durch Beschlussersetzung

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Im konkreten Fall wurde durch das zuständige Amtsgericht im Wege der Beschlussersetzung entschieden, dass im Objekt alle Kellertüren aus Holz durch Kellertüren aus einem anderen Material ersetzt werden sollen. Es wurde weiter festgelegt, dass der Verwalter drei Angebote einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter vergeben soll sowie eine entsprechende Sonderumlage von den Wohnungseigentümern nach deren jeweiligen Miteigentumsanteilen erhoben wird. Der beklagte Mehrheitseigentümer weigerte sich, die Sonderumlage zu zahlen.

Das in zweiter Instanz zuständige Landgericht Koblenz entschied mit Urteil vom 24.04.2017 (Az. 2 S 58/15 WEG), dass ein solcher Zahlungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht besteht.

Grundsätzlich ergebe sich ein Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage zwar aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit einem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Die Pflicht zur Zahlung der Umlage setze jedoch weiter voraus, dass der Eigentümerbeschluss auch über den Gesamtbetrag der Umlage und dessen Verteilung auf die einzelnen Eigentümer gefasst werde. Aus der im vorliegenden Fall gegebenen Beschlussersetzung durch das Amtsgericht könne wegen mangelnder Bestimmtheit die Höhe des Betrages jedoch nicht hergeleitet werden, das Urteil sei insoweit nichtig.

Bei Erhebung einer Sonderumlage dürfe eine betragsmäßige Festsetzung nur dann ausnahmsweise fehlen, wenn die Einzelbeiträge nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar seien und von den Wohnungseigentümern selbst errechnet werden können. Dies sei hier nicht der Fall.

Mietrecht: Grenzen der Anbietpflicht

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19.07.2017 (Az. VIII ZR 284/16) seine Rechtsprechung bestätigt, nach der die sog. Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung jedenfalls mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses endet.

Im Rahmen der Anbietpflicht muss der Vermieter eine ihm zur Verfügung stehende Alternativwohnung dem Mieter anbieten, wenn sich diese in unmittelbarer Nähe zur gekündigten Wohnung befindet.

Im konkreten Fall kündigte die Vermieterseite die Wohnung der Mieter im Erdgeschoss, um von einer selbst bewohnte Einheit im 4. Obergeschoss dorthin zu wechseln.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme auch nicht gehalten sei, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei werde, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen sei. Ansonsten müsse sich der Vermieter auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ einlassen, was eine einseitige Berücksichtigung der Mieterinteressen bed

euten würde. Eine solche Sichtwe

ise würde die gegenseitige Rücksichtnahmepflicht überschreiten.

Mietrecht: Reservierungsvertrag für Immobilienkauf

Ein Eigentümer einer Wohnung in Berlin bot diese zum Verkauf an und führte mit dem Kläger Verkaufsverhandlungen. Beide Parteien einigten sich auf eine so bezeichnete Reservierungsvereinbarung, in der sich der Kläger zur Zahlung von 3.000,00 EUR verpflichtete. Eine weitere Regelung lautete: „Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag … als pauschalisierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“.

Der Kläger zahlte die Reservierungsgebühr, die Vertragsverhandlungen scheiterten aber im Ergebnis, da der beklagte Verkäufer die Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert erklärte. Eine Rückzahlung des Betrages von 3.000,00 EUR lehnte er ab.

Das Amtsgericht München verurteilte diesen zur Rückzahlung dieses Betrages mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Urteil vom 01.07.2016 (Az. 191 C 28518/15).

Der Reservierungsvertrag sei formnichtig und damit unwirksam, da eine notarielle Beurkundung nicht erfolgt ist. Der Beurkundungszwang eines Kaufvertrages über Grundstücke gelte auch für eine Reservierungsvereinbarung wie im konkreten Fall, da der Kläger durch das Vertragsstrafeversprechen mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt würde. Reservierungsvereinbarung und der beabsichtigte Kaufvertrag über die Wohnung seien daher als rechtliche Einheit zu betrachten.

Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des geplanten Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen sowie eine sachkundige Beratung sicherstellen. Diese Warn- und Beratungsfunktion sei hier betroffen.

Mietrecht: Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter

In einem konkreten Fall vor dem Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen wurde in einem Beschluss vom 28.07.2017 (Az. L 19 AS 1023/17 B) ein mietrechtliches Thema behandelt. Der klagende Mieter ging gegen die Ablehnung seines Antrags auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vor, um gegen die zuständige Behörde eine Verpflichtung zur Kostenübernahme von durch ihn durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu erzwingen. Der Kläger selbst sah sich aus gesundheitlichen Gründen zur Durchführung der Renovierungsarbeiten außerstande.

Das Gericht verneint einen Anspruch des Klägers und stellt anschaulich die aktuelle Rechtslage zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dar. Eine sozialrechtliche Kostenübernahme komme nur dann in Betracht, wenn eine vertragliche Verpflichtung des Leistungsempfängers, hier also des klagenden Mieters, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen begründet worden sei. Die mietvertragliche Regelung sei im konkreten Fall aber unwirksam.

Die von Kläger beabsichtigte Entfernung von Tapeten, das Neutapezieren und die Neulackierung von Türzargen seien zwar unproblematisch als Schönheitsreparatur zu qualifizieren. Denn es handele sich um Arbeiten, die der Beseitigung typischer Gebrauchsspuren dienten, weder aufwendig noch durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters erforderlich geworden seien.

Schönheitsreparaturen seien nach dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB als Aufwendungen zur Sicherung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache vom Vermieter zu tragen bzw. durchzuführen. Zwar sei die mietvertragliche Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturen weder im Grundsatz ausgeschlossen noch im konkreten Fall wegen der vorgesehenen Zeitabstände zu beanstanden, da ein sog. flexibler/weicher Fristenplan vorgesehen sei.

Allerdings sei im Mietvertrag keine Regelung dahingehend getroffen, dass Teile des Renovierungsbedarfs aus einem Zeitraum vor Beginn des andauernden Mietverhältnisses resultieren. Diese könnten nur auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt werde. Dies sei hier nicht geschehen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt daher beim Vermieter.

Das Team