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24.04.2017 | Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung

Wie ist eine fortgesetzte Untervermietung durch den Mieter nach wirksamem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Vermieter zu beurteilen? Darüber hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 22.03.2017 (Az. 65 S 285/16) entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund gekündigt. Und dies zu Recht, wie das Landgericht entschied. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter seine Pflichten durch die weiter durchgeführte Untervermietung schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt habe.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung sei ein besonders geregelter Fall des vertragswidrigen Gebrauchs. Der einschlägige Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege vor, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung nicht beende oder eine zunächst zulässige Gebrauchsüberlassung bei Entfallen der entsprechenden Erlaubnis nicht beende. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter komme in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder – wie vorliegend – ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis bestehe. Ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte der Mieter im konkreten Fall nicht.

Maßgeblich für die Widerrufsmöglichkeit einer einmal erteilen Untermieterlaubnis sei die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches fristlos aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann. Es müsse ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen. Dies hat er hier getan, das entsprechende Verbot wurde durch den Mieter aber ignoriert.

Im konkreten Fall war der Vermieter zum Widerruf der Gestattung aus wichtigem Grund berechtigt, weil der Mieter inzwischen in einem Umfang von dieser Gebrauch gemacht hatte, der von der Erlaubnis nicht mehr gedeckt war. Tatsächlich bewohnte er die Wohnung seit Jahren nicht mehr selbst, sondern vermietete diese nur unter und wollte dies in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Die Wohnung wurde lediglich „auf Vorrat“ gehalten.

Dies führt nach Ansicht des Gerichts für den Vermieter letztlich zu einem dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck, also die Nutzung als Wohnraum durch den Beklagten – in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen nicht mehr erreicht werde. Dies widerspreche auch dem gesetzlichen Leitbild, nach dem in manchen Fällen ein Anspruch eines Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis besteht. Betrachte man die Situation des Berliner Wohnungsmarktes mit dem wieder geltenden Zweckentfremdungsverbot, sei den Interessen des Vermieters Vorrang einzuräumen.

10.04.2017 | Wirksamkeit der Entstehung von Sondereigentum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 92/16) seine nur wenige Monate alte Rechtsprechung gefestigt, nach der auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen kann.

Demnach kann sich die teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen. An der noch in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik schließt sich das Gericht nicht an.

Der Bundesgerichtshof nimmt außerdem zu den formellen Bestimmtheitserfordernissen einer Kündigungserklärung Stellung: Der Kündigungsgrund müsse so konkret bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Den Mietern müsse eine sachgerechte Rechtsverteidigung ermöglicht werden. Eine darüber hinausgehende Begründung, beispielsweise zu den bisherigen Wohnverhältnissen, sei jedoch nicht erforderlich.

04.04.2017 | Kosten bei Reparaturen von Gemeinschaftseigentum

In einer Entscheidung vom 09.12.2016 (Az. V ZR 124/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit einer Gemeinschaftsordnung befasst, die zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen unterscheidet, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Instandsetzung liege begrifflich dann vor, wenn die Reparatur der Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs diene.

Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile – im konkreten Fall Versorgungsleitungen – zuständig. Sie habe auch die damit verbundenen Kosten zu tragen.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von diesem Grundsatz abweichen, sofern eine klare und eindeutige Regelung getroffen werde. Im Zweifel bleibe es aber bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit wirksam auf den Sondereigentümer übertragen worden sei, müsse dieser grundsätzlich sämtliche Kosten von Baumaßnahmen tragen.

Unterscheide eine Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und weise nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, sei die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Dabei sei unerheblich, dass beide Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehörten.

01.04.2017 | Beweislast bei Entfall von Vermieterbedarf

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) zum zweiten Mal zu einem von uns begleiteten Sachverhalt eines Mitglieds Stellung genommen. 

Der beklagte Vermieter hatte dem klagenden Mieter die Kündigung erklärt, um die freiwerdende Wohnung dem neu einzustellenden Hausmeister zur Verfügung stellen zu können. Der Mieter widersprach der Kündigung. Im damaligen Räumungsprozess einigten sich die Parteien vergleichsweise dahingehend, dass der Mieter innerhalb von spätestens sechs Monaten die Wohnung räumen werde.

Nach dem Auszug des Mieters realisierte sich der Bedarf des Vermieters allerdings unerwartet nicht, da der Hausmeister aus Gesundheitsgründen seine Arbeit nicht aufnehmen konnte und daher auch die Übergabe der angedachten Wohnung an ihn nicht stattfinden konnte. Der Vermieter überließ die Wohnung an eine Familie. Der Mieter begehrte darauf als Schadensersatz wegen seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs die Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete seiner neuen Wohnung.

Das Landgericht vertrat die Auffassung, durch den Räumungsvergleich sei ein endgültiger Schlussstrich unter das Mietverhältnis der Klageparteien gezogen worden. Dem Mieter sei es daher verwehrt, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs geltend zu machen.

Der Bundesgerichtshof hatte diese Entscheidung bereits mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht gab nun wiederum dem Vermieter Recht. Dieser habe plausibel vorgetragen, dass der Hausmeister ihn erst unmittelbar nach dem Auszug des klagenden Mieters über seine krankheitsbedingte Nichtinanspruchnahme der Wohnung informiert habe.

Der Mieter verfolgte sein Schadensersatzbegehren mit wiederholter Revision beim Bundesgerichtshof weiter. Das Urteil des Landgerichts wurde erneut aufgehoben und die Sache wieder dorthin zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof führt jetzt aus, dass in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, die vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme besonders wichtig erscheine. Dem Vermieter komme eine sekundäre Beweislast dahingehend zu, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das Gericht meint, es wäre zu erwarten gewesen, dass der Vermieter sich mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs zeitnah über den voraussichtlichen Mietbeginn und die Miethöhe verständigen werde. Komme der Vermieter seiner sekundären Darlegungslast in diesem Fall nicht nach, sei der vermeintlich vorgetäuschte Bedarf als unstreitig zu behandeln.

Das Team