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08.07.2016 l Einwendungsausschluss des Mieters

Der gesetzlich geregelte Ausschluss, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden.

Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs-cache_2465232036 und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters.

Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.

01.07.2016 | Pflichtverletzung bei der ordentlichen Kündigung

Ein Gericht verletzt den Anspruch des Vermieters auf rechtliches Gehör, wenn dieses den auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht vollumfänglich berücksichtigt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 39/15) sei bei der Aussprache einer cordentlichen Kündigung durch den Vermieter immer eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, die die Kündigung begründet erscheinen lassen kann.

Nach der hier relevanten gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestehe ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses immer dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletze.

Im konkreten Fall lässt der Bundesgerichtshof zunächst ausdrücklich offen, ob es an einem solchen Verschulden fehlt, wenn der Mieter die bereits titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters nicht zahlt, weil er in Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Vermieters die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Die Vorinstanz hatte diese Ansicht vertreten.

Dort wird ausgeführt, dass der Mieter zwar für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe. Eine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit begründe aber nicht ohne weiteres ein Verschulden für die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten. Im gegebenen Sachverhalt handele es sich nicht um rückständige laufende Mieten, sondern um Folgeansprüche aus der Verletzung des Vertragsverhältnisses, hier rechtskräftig festgestelltes falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters seien durch diese Vertragsverletzung aber nicht maßgeblich beeinträchtigt, weil die laufende Miete gezahlt werde. Eine Beendigung des Mietverhältnisses sei daher noch nicht berechtigt.

Im konkreten Fall stützte der klagende Vermieter seine ordentliche Kündigung jedoch nicht nur auf die Nichtzahlung einer bereits rechtskräftig festgestellten Schadensersatzforderung, sondern auch auf weitere, verhaltensbedingte Umstände. Der Vermieter trug vor, dass der Mieter seine Miete erneut gemindert habe, obwohl der entstandene Schaden nach gerichtlicher Feststellung in seinem Verantwortungsbereich liege.

Diese weiteren Umstände dürfe ein Gericht nicht unbeachtet lassen, weil sie entscheidungserheblich seien. Denn mit der Nichtbeachtung der Ausführungen habe sich das Gericht den Blick dafür verstellt, dass in erneuten Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der nach bereits rechtskräftiger Feststellung im Verantwortungsbereich des Mieters liege, eine schwerwiegende und schuldhafte Vertragsverletzung liege, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund des bereits geführten Schadensersatzprozesses klar sein müsse. 

24.06.2016 | Mieterhöhung: Wahl des Begründungsmittels 

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 65 S 209/15) entschieden, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den einschlägigen Mietspiegel stützen kann, obwohl dort geregelt ist, dass solche Wohnungen aus dbem Geltungsbereich ausgenommen werden.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sei der Vermieter in der Wahl des Begründungmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel wie im konkreten Fall keine Angaben für die
Wohnung enthalte. Der Vermieter könne sich daher ohne Einschränkungen auf eines der in der relevanten Vorschrift genannten Begründungsmittel beziehen.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter solle formal sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung der Erhöhung prüfen könne. Der Mieter solle konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung erhalten, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürften. Diesen Anforderungen werde das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthalte alle Angaben, die der Mieter für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte.

Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Der Zusatz im Mietspiegel, dass Einfamilienhäuser ausgenommen seien, werde erst in der Beurteilung der materiellen Berechtigung relevant.

 


20.06.2016 | Maklergebühren für Besichtigungen rechtswidrig

Makler dürfen von Wohnungssuchenden für Besichtigungen keine Gebühren verlangen. Nach Urteilen des Landgerichts Stuttgart vom 15.06.2016 (Az. 38 O 73/15 Kfh sowie 38 0 10/16 Kfh) sei die Argumentation des beklagten Maklers nicht nachvollziehbar, DSC06498dass dieser als bloßer Dienstleister bei der Besichtigung tätig werde und nicht in die eigentlichen Vertragsverhandlungen eingebunden sei.

Im konkreten Fall hatte der Makler von jedem Wohnungsinteressenten 35,00 EUR für die Durchführung einer Besichtigung verlangt. Einer der Kläger hatte argumentiert, dies widerspreche dem sog. Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Der Makler kann demnach seine Vergütung nur von demjenigen verlangen, der ihn beauftragt. Dies ist in der Regel der Vermieter.

Das Gericht folgte der Ansicht der Kläger. Es sei unerheblich, wie der Makler seine Tätigkeit bezeichne. In diesem Fall sei die Tätigkeit eindeutig dem Maklergeschäft zuzurechnen. Die Gebühr sei daher zu Unrecht verlangt worden.

03.06.2016 | Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber

Der Bundesgerichtshof hat sich im Beschluss vom 05.04.2016 (Az. VIII ZR 31/15) mit der Vorschrift des § 566 BGB befasst. Nach dieser Regelung (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. 

Der Erwerber trete aber nicht schon dann in das Vertragsverhältnis ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch niaacht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt umgekehrt auch, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat.

Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz des Mieters ausgehende Publizitätswirkung sei es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft bilde daher den Anknüpfungspunkt für den mit der Vorschrift bezweckten Mietschutz.

Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters, an den die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Vermieter noch nicht überlassen worden war, reiche nicht aus. 

30.05.2016 | Indexmieterhöhung bei Gewerberaum

Eine Mieterhöhung im 14645982104863Gewerberaummietverhältnis durch eine sog. Wertsicherungsklausel tritt nach Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.02.2016 (Az. I-18 U 42/15) automatisch ein, ohne dass es zuvor einer Mitteilung durch den Vermieter bedarf. Der Mieter ist daher gehalten, die Voraussetzungen für den Eintritt der Mieterhöhung selbst zu verfolgen und die Mietzahlung bei Bedarf anzupassen. 

Im entschiedenen Fall enthielt der Gewerberaummietvertrag die folgende Wertsicherungsklausel: 

„Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auf der Basis des Jahres 2000 = 100 um mehr als fünf Punkte gegenüber dem Indexpunktstand zum Zeitpunkt der Übergabe oder der letzten Anpassung der Miete aufgrund einer Preisindexveränderung, ändert sich die Miete in gleichem Maße zum Ersten des Monats, in dem die diese Mietanpassung auslösende Preisindexveränderung eingetreten ist. Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung dem Mieter mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.“.

Obwohl der Vermieter nach der Regelung verpflichtet ist, die Mieterhöhung mitzuteilen, ist die Mieterhöhung nach Ansicht des Gerichts automatisch erfolgt. Eine Auslegung dahin, dass die Mitteilung konstitutiv für die Erhöhung sein soll, sei mit dem Wortlaut nicht zu vereinbaren. Soweit es im zweiten der der Klausel heiße, der Vermieter „wird“ die Änderung dem Mieter mitteilen, begründe nicht erst diese Mitteilung die Erhöhung. Daraus ergebe sich allenfalls, dass der Mieter vor Bekanntgabe nicht zu leisten brauche, die Mitteilung betreffe also lediglich die Frage der Fälligkeit.

Nach der Entscheidung sind die Ansprüche auf Zahlung der Erhöhungsbeträge auch nicht verwirkt, wenn sie erst nach einem Zeitraum von in diesem Fall vier Jahren durch den Vermieter geltend gemacht werden. Das bloße Zeitmoment reiche dazu nicht aus. An weiteren Umständen, die zu einem gerechtfertigten Vertrauen des Mieters auf die Nichtzahlung der Erhöhung geführt hätten, fehle es. 

30.05.2016 | Unklare Steuertragungsklausel bei Gewerberaum

Im mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2016 (Az. XIII ZR 183/13) entschiedenen Sachverhalt sind die Parteien durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer.b

Im Jahr 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus. Hinsichtlich der Nebenkosten enthält der Mietvertrag die allgemeine Geschäftsbedingung: 

Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“.

Die Übergabe der Mieträume fand Ende des Jahres 2008 statt, die Eröffnung des Geschäftshauses mit vier Mietern Anfang des Jahres 2009. Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch die Kommune ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf rund 16.000,00 EUR festgesetzt, im Jahr 2010 dann auf rund 67.000,00 EUR aufgrund eines Grundsteuermessbetrages für ein Geschäftsgrundstück. 

Die klagende Vermieterin verlangte die Differenz. Es habe sich eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks erhobenen Grundsteuer ergeben.

Der Bundesgerichtshof teilt nicht die Ansicht der Vermieterin. Die fragliche Vertragsklausel sei nicht eindeutig in dieser Hinsicht auszulegen. Die Vermieterin habe daher als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingung den Nachteil der Mehrdeutigkeit zu tragen.

Lege man die Vertragsklausel objektiv aus, könne diese auch wie folgt verstanden werden: In der Klausel werde von dem „Objekt“ gesprochen. Daher könne auch anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer die Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein. Denn bei dem Objekt handele es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergebe.

Dieses bestehe aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf welches sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag beziehe, sondern aus den vertraglich vereinbarten Räumen. Dies schließe es nicht aus, dass erst die für das bebaute Grundstück später festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für die auf die Mieter umzulegenden Erhöhungen darstelle. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Umfang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt werden und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wertfortschreibung abhängig gemacht werden solle.

13.05.2016 | Schild an Wohnungseingangstür ist zu dulden

Die Vermieterin muss ein Willkommensschild an der Wohnungseingangstür einer Mieterin dulden. Dies hat das Landgericht Hamburg bereits mit Urteil vom 07.05.2015 (Az. 333 S 11/15) entschieden.a

Im konkreten Fall hatte die Mieterin an der zum Treppenhaus gelegenen Seite der Wohnungseingangstür ein relativ kleines Schild mit der Aufschrift „Willkommen“ angebracht, daran nach unten hängend befestigt war ein Blumenkranz. Die Vermieterin begehrte die Entfernung der Dekoration und berief sich dazu auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieterin der vorherigen Zustimmung bedarf, wenn sie Gegenstände jeglicher Art unter anderem im Treppenhaus anbringen will. Auch die Hausordnung als Teil des Mietvertrages regelt, dass die Treppen und Flure freizuhalten sind.

Das Landgericht folgt dennoch der Auffassung der Mieterin. Es ist der Ansicht, dass die Dekoration trotz der Regelung nicht zu einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache führt. Diese Regelung führe lediglich dazu, dass die Vermieterin bei der zu erteilenden Einwilligung eine Ermessensentscheidung treffen dürfe. Eine Abwägung aller Umstände führe aber dazu, dass das Interesse der Mieterin an der Anbringung der Dekoration und Begrüßung ihrer Besucher überwiege und die Erlaubnis daher zu erteilen sei.

Die Kernpunkte des Interesses der Vermieterin bestünden darin, durch ein generelles Verbot jeglicher Form des Streits aus dem Weg zu gehen, sich von Abgrenzungsfragen zu bewahren, dem Treppenhaus einen höherwertigen Eindruck zu verleihen und Brandgefahren zu vermeiden.

Das Gericht geht trotz dieser berechtigten Interessen der Vermieterin davon aus, dass das Anbringen des Dekorationsobjektes die üblicherweise erlaubte Nutzung der treppenhausseitigen Tür etwa für Klingelschilder nur geringfügig übersteige. Ein Eingriff in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liege nicht vor, es könne seine eigentlichen Funktionen nach wie vor erfüllen, die Beeinträchtigung sei rein optischer Natur.

Die allgemeine Befürchtung der Vermieterin von zukünftigen Abgrenzungsschwierigkeiten bei ähnlichen Ansinnen von Mietern oder einer gesteigerten abstrakten Brandgefahr reiche vor dem Hintergrund, dass das übliche Recht zur Nutzung des Treppenhauses durch die Mieterin nur minimal überschritten wird, nicht aus.

09.05.2016 | Nicht sichtbare Parabolantenne auf Balkon zulässig

Ein Mieter kann nach Urteil des Amtsgerichts München vom 22.10.2015 (Az. 412 C 11331/15) eine Parabolantenne zulässigerweise auf seinem Balkon aufstellen, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht nennenswert beeinträchtigt werden.DSC06593

Im konkreten Fall kann der beklagte Mieter die für ihn relevanten ausländischen Sender auch über das Internet und über das Kabelnetz empfangen. Die Vermieterin war daher der Ansicht, dass der Mieter sein Informationsbedürfnis auch über andere Medien ausreichend abdecken könne.

Das Gericht folgte diesem Argument nicht. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, die sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befinde und deren Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar sei. Da sich die Antenne im fünften Stock befinde, könne ein Betrachter auf Erdgeschossebene diese kaum sehen. Zudem sei die Antenne mit Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung verbunden ist.

Betrachte man die direkte Umgebung der Wohnung, handele es sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Nähe sich keine anderen Wohngebäude befinden. Ein Einsehen des Balkons des Mieters sei auch wegen des davor stehenden Baumes nahezu unmöglich. 

Die Aufstellung der Parabolantenne liege daher insgesamt noch innerhalb der Grenzen eines zulässigen Mietgebrauchs. 

02.05.2016 | Zahlungsverzug: Keine Rücksichtnahmepflicht

Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 22.01.2016 (Az. 65 S 442/15) entschieden, dass der Vermieter bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzug des Mieters auf dessen finanzielle Notlage keine Rücksicht nehmen muss. Im konkreten Fall hatte der beklagte Mieter mehr als 1 Jahr lang keine Miete mehr gezahlt, auch wenn er versuchte, den Rückstand abzubauen.2

Das Gericht erkennt zwar die besondere persönliche Belastungssituation des Mieters, stellt aber fest, dass angesichts des klaren Gesetzeswortlauts nur außergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen können. Eine solche Ausnahme könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beispielsweise dann vorliegen, wenn es sich um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum handelt und dieser von einer Behörde verschuldet sei.

Das Gericht führt in den Gründen aus, dass aus dem Mietverhältnis keine Verpflichtung des Vermieters folge, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere auch finanzieller Notlagen, zu leisten. Diese Aufgabe liege beim Sozialstaat, deren Stellen der Mieter in Anspruch nehmen müsse. Über die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also die Möglichkeit der Kündigung erst nach einem Zahlungsverzug in einer bestimmten Höhe und nach einem bestimmten Zeitraum, werde der Vermieter von Wohnraum bereits an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. 

Das Team