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Herzlich Willkommen auf der Internetpräsenz von Wolf Rechtsanwälte. Wir sind eine Anwaltskanzlei mit Sitz in Koblenz und Berlin. Seit über 25 Jahren beraten wir unsere Mandanten umfangreich und themenübergreifend, insbesondere im Miet- und Immobilienrecht sowie Bau- und Architektenrecht. Sie haben eine Frage zu Ihrem Mietvertrag oder Ärger mit dem Nachbarn? Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne.

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Bürogemeinschaft

Sie sind auf der Suche nach passenden Büroräumen für Ihre Anwaltstätigkeit? In neuen repräsentativen Räumen nahe dem Justizzentrum, mit bester öffentlicher Anbindung und allen Angeboten einer hochwertigen Innenstadtlage bieten wir Bürogemeinschaft in Koblenz gerne vorwiegend für Fachanwaltschaften außer Miet- und Wohnungseigentumsrecht an. Weitere Details finden Sie hier.

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03.03.2017 | Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Ein Vermieter, der die Sichtprüfung von Gasleitungen in regelmäßigen Abständen von zwei Jahren durchführt und den dadurch entstandenenn Aufwand als Betriebskosten auf den Mieter umlegt, verstößt nicht gegen das der Betriebskostenverordnung zugrundeliegende Wirtschaftlichkeitsgebot. Dies hat das Amtsgericht Karlsruhe mit Urteil vom 13.01.2017 (Az. 2 C 1353/16) entschieden. a

Im konkreten Fall hatte der beklagte Vermieter eine Sichtprüfung der Gasleitungen mit Gasspürgerät vornehmen lassen. Diese Kontrolle soll nach der Technischen Regel für Gasinstallationen als Vorschrift für das Fachhandwerk alle 2 Jahres vorgenommen werden. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat das Gericht daher nicht angenommen.

Nach dem Mietvertrag sind die Kosten für die Überprüfung von Gasleitungen als umlegbar vereinbart. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung dieser Betriebskosten wurde abgewiesen.

28.02.2017 | Wirksamkeit der Entstehung von Sondereigentum

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 09.02.2017 (Az. 34 Wx 333/16) über einen Sachverhalt entschieden, in dem sich der Eigentümer gegen die seiner Meinung nach unrichtige Eintragung der ihn betreffenden Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gewendet hat.5

Der Beschwerdeführer wurde zusammen mit seiner Ehefrau vor einigen Jahren u.a. als Wohnungseigentümer einer damals zu errichtenden Hotelanlage eingetragen, wobei die Gänge zu den Zimmern, die Treppenhäuser, Foyer und Rezeption von der Zuweisung zu diesem Sondereigentum ausgenommen wurden.

Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass er Sondereigentum an den Räumen wegen sich widersprechender Erklärungsinhalte und einem Verstoß gegen das Gebot der Abgeschlossenheit nicht wirksam habe erwerben können. Bei den einzelnen Zimmern handele es sich damit um Gemeinschaftseigentum.

Der Beschwerdeführer meint weiter, an „Wohnungen“ habe kein Sondereigentum begründet werden können, weil es sich tatsächlich nur um „Zimmer“ handele, die nicht mit Küche oder Kochgelegenheit ausgestattet seien. Die Teilungserklärung weise Wohnungseigentum aus, der Aufteilungsplan hingegen Zimmer. Das Grundbuch sei von Amts wegen zu berichtigen.

Das Gericht folgt dieser Argumentation nicht und führt aus, dass ein Widerspruch von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zwar dazu führe, dass kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum entstehe. Im konkreten Fall bestehe aber ein solcher Widerspruch tatsächlich nicht, da die Teilungserklärung das Sondereigentum neutral als „Einheit“ bezeichne. Der Aufteilungsplan spreche zwar von „Zimmern“, regele damit aber nicht die Nutzungsmöglichkeit, da ihm eine derartige Funktion gar nicht zukomme. Vielmehr wäre dies Gegenstand einer Gebrauchsregelung durch die Wohnungs- und Teileigentümer. Auch eine hier gegebene unrichtige Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts habe nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs keine Auswirkungen auf die Eintragung als Wohnungseigentümer.

Die Beschwerde des Eigentümers wurde daher zurückgewiesen, lediglich ein Grundbuchblatt, das fälschlicherweise als „Wohnungsgrundbuch“ bezeichnet war, muss formlos durch das Grundbuchamt in „Teileigentumsgrundbuch“ berichtigt werden.

15.02.2017 | Mindestabstand von Luftwärmepumpe

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat mit Urteil vom 30.01.2017 entschieden, dass eine Luftwärmepumpe einen Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück einhalten muss.4

Diese Abstandsfläche sei bauordnungsrechtlich vorgesehen, da von einer Wärmepumpe eine Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe und daher rechtlich eine „andere Anlage“ im Sinne der maßgeblichen Vorschrift der bayerischen Bauordnung vorliege. Der klagende Nachbar konnte daher eine Beseitigung der bereits existierenden Anlage verlangen.

Das Gericht ist der Auffassung, dass es nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf deren Emissionen ankomme, die diese grundsätzlich verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, die von der Wärmepumpe ausgingen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Sinn und Zweck der Vorschriften über die einzuhaltenden Abstandsflächen sei aber insbesondere auch der Schutz des Verhältnisses der Nachbarn untereinander.

Es komme jedoch nicht auf ein Verschulden Bauherren an. Auch Überbauvorschriften könnten nicht analog zur Anwendung kommen.

14.02.2017 | Mieterhöhung bei unvollständiger Modernisierung

Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.01.2017 (Az. 2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann. 3

Nach der Entscheidung des Gerichts setze eine entsprechende Mieterhöhung voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen sei. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens könne aus Mieterschutzgründen auch nicht etwa auf Grund eines geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahmen abgewichen werden. Denn würde man dem Vermieter die Möglichkeit einer solch frühen Mieterhöhung zubilligen, müsse der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der Vorteil der Modernisierung und damit die Grundlage der Mieterhöhung eintrete.

Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt sei zwar möglich, aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen bestehe, die der Mieter getrennt nutzen könne und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehalte. Wolle der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, müsse sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. Von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme müsse dagegen ausgegangen werden, wenn diese nach Art, Umfang und Willen des Vermieters in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolge.

Dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten stehe jedoch nicht entgegen, wenn noch Restarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen seien. Entscheidend sei, dass die Wohnung wieder durch den Mieter nutzbar und eine tatsächliche Verbesserung auf Grund der Modernisierung eingetreten sei.

Das Team