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25.04.2017 | Abmahnung kann Kündigung entgegenstehen

Mehrere ehrverletzende und verleumderische Strafanzeigen des Mieters gegen den Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Dies hat das Landgericht Dresden mit Urteil vom 21.12.2016 (Az. 4 S 304/16) festgestellt.

In einem solchen Fall entfalle nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung, weil die Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei.

Werde durch den Vermieter allerdings dennoch eine Abmahnung ausgesprochen, müsse dieses Verhalten in die Abwägung mit einbezogen werden. Der Vermieter zeige damit, dass er die Strafanzeigen nicht zum Anlass nehme, das Mietverhältnis sofort zu beenden. Vielmehr bringe er zum Ausdruck, dass der Mieter die Strafanzeigen zurückziehen und künftig unterlassen solle. Er zeige damit, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses vom zukünftigen Verhalten des Mieters, also einem Verstoß gegen die Abmahnung, abhängig mache.

Unterlasse der Mieter auf die Abmahnung weitere Strafanzeigen gegen den Vermieter, folge er also der Abmahnung, könne eine außerordentliche fristlose Kündigung auf die ursprünglichen Anzeigen nicht mehr gestützt werden. Dies gelte auch für die ordentliche Kündigung, weil nach der befolgten Abmahnung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nicht mehr vorliege. Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zudem erst fünf Monate nach der letzten Strafanzeige, was auch zu berücksichtigen war.

24.04.2017 | Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung

Wie ist eine fortgesetzte Untervermietung durch den Mieter nach wirksamem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Vermieter zu beurteilen? Darüber hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 22.03.2017 (Az. 65 S 285/16) entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter dem Mieter aus diesem Grund gekündigt. Und dies zu Recht, wie das Landgericht entschied. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter seine Pflichten durch die weiter durchgeführte Untervermietung schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt habe.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung sei ein besonders geregelter Fall des vertragswidrigen Gebrauchs. Der einschlägige Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege vor, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung nicht beende oder eine zunächst zulässige Gebrauchsüberlassung bei Entfallen der entsprechenden Erlaubnis nicht beende. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter komme in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder – wie vorliegend – ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis bestehe. Ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte der Mieter im konkreten Fall nicht.

Maßgeblich für die Widerrufsmöglichkeit einer einmal erteilen Untermieterlaubnis sei die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches fristlos aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann. Es müsse ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen. Dies hat er hier getan, das entsprechende Verbot wurde durch den Mieter aber ignoriert.

Im konkreten Fall war der Vermieter zum Widerruf der Gestattung aus wichtigem Grund berechtigt, weil der Mieter inzwischen in einem Umfang von dieser Gebrauch gemacht hatte, der von der Erlaubnis nicht mehr gedeckt war. Tatsächlich bewohnte er die Wohnung seit Jahren nicht mehr selbst, sondern vermietete diese nur unter und wollte dies in absehbarer Zeit auch nicht ändern. Die Wohnung wurde lediglich „auf Vorrat“ gehalten.

Dies führt nach Ansicht des Gerichts für den Vermieter letztlich zu einem dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck, also die Nutzung als Wohnraum durch den Beklagten – in einem überschaubaren zeitlichen Rahmen nicht mehr erreicht werde. Dies widerspreche auch dem gesetzlichen Leitbild, nach dem in manchen Fällen ein Anspruch eines Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis besteht. Betrachte man die Situation des Berliner Wohnungsmarktes mit dem wieder geltenden Zweckentfremdungsverbot, sei den Interessen des Vermieters Vorrang einzuräumen.

10.04.2017 | Wirksamkeit der Entstehung von Sondereigentum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 92/16) seine nur wenige Monate alte Rechtsprechung gefestigt, nach der auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen kann.

Demnach kann sich die teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen. An der noch in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik schließt sich das Gericht nicht an.

Der Bundesgerichtshof nimmt außerdem zu den formellen Bestimmtheitserfordernissen einer Kündigungserklärung Stellung: Der Kündigungsgrund müsse so konkret bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Den Mietern müsse eine sachgerechte Rechtsverteidigung ermöglicht werden. Eine darüber hinausgehende Begründung, beispielsweise zu den bisherigen Wohnverhältnissen, sei jedoch nicht erforderlich.

04.04.2017 | Kosten bei Reparaturen von Gemeinschaftseigentum

In einer Entscheidung vom 09.12.2016 (Az. V ZR 124/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit einer Gemeinschaftsordnung befasst, die zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen unterscheidet, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Instandsetzung liege begrifflich dann vor, wenn die Reparatur der Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs diene.

Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung sei die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile – im konkreten Fall Versorgungsleitungen – zuständig. Sie habe auch die damit verbundenen Kosten zu tragen.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von diesem Grundsatz abweichen, sofern eine klare und eindeutige Regelung getroffen werde. Im Zweifel bleibe es aber bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit wirksam auf den Sondereigentümer übertragen worden sei, müsse dieser grundsätzlich sämtliche Kosten von Baumaßnahmen tragen.

Unterscheide eine Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und weise nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, sei die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Dabei sei unerheblich, dass beide Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehörten.

Das Team