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Mietrecht: Gleichzeitige ordentliche Kündigung unwirksam

Die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin ist mit Urteil vom 13.10.2017 (Az. 66 S 90/17) von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abgewichen, nach der bei fristloser und gleichzeitig hilfsweise erklärter fristgemäßer Kündigung durch den Vermieter bei Ausgleich des Zahlungsrückstands durch den Mieter zwar die fristlose Kündigung unwirksam wird, die ordentliche Kündigung allerdings bestehen bleibt. Die Revision wurde daher zugelassen.

Das Gericht geht davon aus, dass die fristlose Kündigung im konkreten Fall das Mietverhältnis beendet hat. Die hier erfolgte Nachzahlung in voller Höhe bewirke dann den Fortfall der eingetretenen Kündigungswirkung, also das Erlöschen der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe.

Die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung habe bei ihrem Zugang keine rechtliche Wirkung erzielt, weil das mit ihr zu beendende Mietverhältnis schon fristlos beendet war. Die ursprüngliche fristlose Kündigung werde durch Nachzahlung nicht rückwirkend unwirksam, sondern ihre Wirkungen entfielen lediglich nachträglich. Der Vermieter würde sonst zur selben Zeit erklären, dass er die Wohnung sofort verlange und zugleich nicht sofort verlange. Dieser Widerspruch sei nur durch die Annahme des Vorrangs der fristlosen Kündigung abwendbar.

Dies bedeute aber, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere laufen müsse, da bei ihrem Zugang das Mietverhältnis nicht mehr bestehe. Die fristgemäße Kündigung habe damit nie Wirkungen ausgelöst und die von der fristlosen Kündigung ausgelösten Wirkungen seien wieder erloschen.

Genau dieses Ergebnis solle nach dem klaren gesetzgeberischen Ziel die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB im Falle einer ordnungsgemäßen Schonfristzahlung herbeiführen. Das Kündigungsrecht müsse daher später ggf. neu und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt ausgeübt werden.

Geltung des Kopfstimmrechts

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.07.2017 (Az. V ZR 290/16) einen wohnunungseigentumsrechtlichen Sachverhalt wie folgt entschieden: Bei Geltung des Kopfstimmrechts ensteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt. Insbesondere sei eine solche juristische Person nicht allgemein von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen.

Im konkreten Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten. Die Wohnungen 3 und 4 standen im Eigentum des Klägers, bis dieser Wohnung Nr. 4 an eine von ihm beherrschte UG & Co. KG übertrug. In einer folgenden Eigentümerversammlung wurde mit den auf die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 entfallenden Stimmen beschlossen, dass die Firma vom Stimmrecht ausgeschlossen sei und sodann gegen die Stimme des Klägers Beschlüsse gefasst. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der klagende Wohnungseigentümer.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Gesellschaft ein Stimmrecht zustehe, der Ausschluss war also rechtswidrig. Gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG komme jedem Eigentümer eine Stimme zu. Wohnungseigentümer sei derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Daher könne es auch zu einer nachträglichen Vermehrung von Stimmrechten kommen, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten halte und diese an eine von ihm beherrschte juristische Person veräußere.

Ein so entstandenes Stimmrecht sei auch nicht in der Ausübung ausgeschlossen. Grundsätzlich könne ein Stimmrecht nur unter eng begrenzten Voraussetzungen beschränkt werden, da es zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte gehöre. Ein solcher Fall liege etwa dann vor, wenn die ansonsten legitime Verfolgung privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Eigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheine, beispielsweise bei Bestellung einer wegen Vermögensdelikten vorbestraften Person wegen persönlicher Nähe zum Verwalter. Dies sei bei einer sog. Majorisierung wie vorliegend noch nicht gegeben.

Den bei einer Majorisierung erforderlichen Minderheitenschutz gewährleiste das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung, deren Einhaltung die anderen Eigentümer etwa im Wege der Beschlussmängelklage kontrollieren lassen könnten.

Nachlasspflegschaft bei verstorbenem Mieter

Wenn der Wohnraummieter verstirbt und seine Erben unbekannt sind, kann der Vermieter ohne die Bestellung eines Nachlasspflegers Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht gerichtlich durchsetzen, da eine Klage gegen die unbekannten Erben nicht möglich ist.

Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 02.08.2017 (19 W 102/17) ausgeführt, unter welchen Voraussetzungen gemäß § 1961 BGB eine solche Nachlasspflegschaft anzuordnen ist: Sind die Erben unbekannt und hat der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers zum Zweck der gerichtlichen Geltendmachung des Rückgabeanspruchs gestellt, muss das Nachlassgericht diesem Antrag grundsätzlich entsprechen.

Einer solchen Anordnung zugunsten des Vermieters stehe insbesondere nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiere. Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 1961 BGB habe die Anordnung bei Vorliegen der Voraussetzungen zwingend zu erfolgen.

Dies ergebe sich auch aus der Überlegung, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben müsse, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolge. Denn es könne ein Nachlasspfleger bestellt werden, der für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stelle.


Energieausweis in Immobilienanzeigen

Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) müssen in Immobilienanzeigen Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr des Wohngebäudes, zur Energieeffizienzklasse sowie zum Wert des Endenergieverbrauchs gemacht werden. Der Energieausweis soll es Käufern sowie Mietern ermöglichen, den Energieverbrauch eines Gebäudes einzuschätzen und muss grundsätzlich erstellt werden.

Maßgeblich sei in diesem Fall § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV), der Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch verpflichte, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliege.

Der Bundesgerichtshof führt in diesem Zusammenhang aus, dass ein Immobilienmakler allerdings nicht direkter Adressat der vorbenannten Vorschrift sei.

Dieser könne allerdings unter dem Gesichtspunkt der Irreführung von Verbrauchern durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 1 UWG in Anspruch genommen werden. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentliche Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folge die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Das Team