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Keine Minderung nach Ende des Mietverhältnisses

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst nach Beendigung durch den vertragswidrig weiter wohnenden Mieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der mieterseits geschuldeten Nutzungsentschädigung. 

Nach Urteil des Landgerichts Krefeld vom 20.12.2017 (2 S 65/16) habe zwar der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels gemindert sei, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Allerdings sei zu beachten, dass der Mieter einen auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen müsse.

Nach Ansicht des Gerichts könne der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige nicht wirksam nachholen. Grund sei, dass dem Mieter zu diesem Zeitpunkt keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr zustünden, da vertragliche Erfüllungspflichten dann nicht mehr existierten. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, dass Mängel, die erst nach Beendigung entstünden, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu einer Minderung der als Nutzungsentschädigung fortgesetzten Miete führten.

Es sei nicht ersichtlich, warum ein Mieter, der eine rechtzeitige Mängelanzeige unterlasse, besser gestellt sein solle, als ein Mieter, bei dem sich Mängel erst während der Zeit der Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses zeigten.

Prozessführung durch einzelne Eigentümer

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum besteht nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2017 (Az. V ZR 45/17) keine sog. geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes der Wohnungseigentümer. Die Prozessführungsbefugnis steht daher grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern zu.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt stand ein Grundstück im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese machten gerichtlich die Entfernung und zukünftige Unterlassung des Abstellens von Gegenständen auf dem Grundstück durch den Nachbar geltend.

Nach Ansicht der Vorinstanzen stand jedoch nur der Wohnungseigentümergemeinsc

haft die Befugnis zu, die Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, da es um die Verletzung von Gemeinschaftseigentum gehe. Die Klage der einzelnen Eigentümer wurde daher abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof widerspricht dieser Auffassung. Es bestehe keine sog

. ge

 

borene Ausübungsbefugnis des Verbandes, sondern lediglich eine sog. gekorene Befugnis. Der Verband müsse die Ausübungsbefugnis durch einen entsprechenden Beschluss dann an sich ziehen, was er aber vorliegend nicht getan habe.

Dass es unter den Wohnunungseigentümern über das Vorgehen gegen den Nachbarn Meinungsunterschiede geben könne, sei unerheblich. Zwar könne d

er Nachbar so einer Vielzahl von Einzelklagen der Eigentümer ausgesetzt sein, einer

mehrfachen Inanspruchnahme könne er aber durch die prozessrechtliche Möglichkeit der Streitverkündung begegnen.

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum könne der Verband der Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis also lediglich an sich ziehen. Einzelne Wohnungseigentümer, die mit diesem Vorgehen nicht einverstanden sind, könnten einen solchen Beschluss durch Anfechtungsklage überprüfen lassen.

Keine Modernisierung bei grundlegender Veränderung

Es liegen keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen vor, wenn die vom Vermieter beabsichtigten Arbeiten so weitreichend sind, dass der Charakter der Mietsache grundlegend verändert würde. 

Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2017 (Az. VIII ZR 28/17) zeichet sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.

Das Gericht ist im konkreten Fall der Ansicht, dass die durch den Vermieter so bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Zustandes abzielten, sondern etwa unter Veränderung des Grundrisses die Mietsache weitere Räume erhalte.

Bei solchen weitreichenden Maßnahmen könne nach der Verkehrsanschauung aber nicht mehr bloß von einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden. Der Mieter müsse die konkreten Maßnahmen daher nicht dulden.

Teilzahlung bei Kündigung wegen Zahlungsverzug

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil wegen § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Ist wegen Zahlungsverzug des Mieters ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung enstanden, kann dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung an den Mieter ausgeschlossen werden. Eine Teilzahlung ist dagegen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 193/16) nicht ausreichend.

Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, schon dadurch entgegengekommen, dass er ihm die Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs eingeräumt habe. Der vertragsuntreue Mieter hätte es bei der Möglichkeit von Teilzahlungen sonst in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung dadurch zu entgehen, dass er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze des Übersteigens einer Monatsmiete verringert.

Nach Ansicht des Gerichts kommt es bei der Beurteilung, ob der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt, außerdem nicht auf einen berechtigterweise geminderte Miete an. Miete meine als Bezugsgröße immer die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, so dass diesbezüglich ein Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat vorliegen müsse.

Das Team