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MIetrecht: Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 243/16) mit den Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung nach § 273 Abs. 2 Nr. 3 BGB befasst. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und er bei Fortsetzung erhebliche Nachteile erleiden würde.

Im konkreten Fall handelte es sich um eine 190 qm große Wohnung mit 7 Zimmern. Die klagende Vermieterin ist auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks und plante, das Gebäude, in dem sich auch die Wohnung der beklagten Mieter befindet, abzureißen und das Modegeschäft auf dem Nachbargrundstück zu erweitern. Es wurde vorgetragen, dass dadurch auch unter Berücksichtigung der Investitionskosten ein erheblich höherer Ertrag zu erwirtschaften sei, als bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses.

Der Bundesgerichtshof hält eine solche Kündigung der Vermieterin für unwirksam.

Im Ausgangspunkt stelle der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.

Vor diesem Hintergrund gewähre das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

Mietrecht: Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft

Das Landgericht Berlin führt im Beschluss vom 14.09.2017 (Az. 67 S 149/17) aus, dass es die sog. Mietpreisbremse für verfassungswidrig halte. Die Regelung des § 556 BGB könnte allerdings nur das Bundesverfassungsgericht für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklären. Die Norm wird allerdings dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung nicht mehr durch das Landgericht vorgelegt, da es im konkreten Fall nach neuem Vortrag der Parteien nicht mehr auf die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ankam.

Die Mieterin hat mit einer Klage ihre ehemalige Vermieterin auf Rückzahlung überhöhter Miete von 1.242,11 EUR in Anspruch genommen und sich dazu auf die vorbenannte Vorschrift berufen.

Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln.

Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Quelle teilweise: Pressemitteilung LG Berlin vom 19.09.2017

Mietrecht: Rauchmelderprüfung ist durch den Mieter zu dulden

Die Überprüfung der Rauchmelder hat der Mieter als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag zu dulden. In einem vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 30.08.2017 (Az, 33 C 1093/17) entschiedenem Fall hatte sich der Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter geweigert, einen Techniker zur Überprüfung in seine Wohnung zu lassen.

Das Gericht führt zur Nebenpflicht des Mieters aus, dass der Wartungs- bzw. Überprüfungstermin in der Regel mindestens zwei Wochen vorher schriftlich oder per Aushang durch den Vermieter anzukündigen sei. Als für den Mieter zumutbarer Zeitraum komme die Zeit zwischen 8 und 18 Uhr in Betracht.

Verweigere der Mieter die Zustimmung zur Überprüfung weiter, drohe ihm ein Ordnungsgeld oder ersatzweise Ordnungshaft.

Mietrecht: Zwangsvollstreckung aus notarieller Unterwerfung

Die Mieter hatten sich im mit Urteil vom 14.06.2017 (Az. VIII ZR 76/16) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall auf Grund individualvertraglicher Vereinbarung notariell beurkundet unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterworfen.

Die entsprechende notarielle Zwangsunterwerfungserklärung lautet: „Die Mieter … unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.“. Auf die vereinbare monatliche Miete zahlten die beklagten Mieter unter Berufung auf  angebliche Mängel der Wohnung einen Teilbetrag nicht, den der Vermieter sodann zwangsvollstreckt hat.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ergebe, weil es sich um eine beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten, handele.

Die Unterwerfungserklärung sei auch keiner Mietsicherheit gleichzustellen. Bei einem Wohnraummietverhältnis wäre eine solche zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung von den Reglungen hinsichtlich der Kaution unwirksam. Die Unterwerfungserklärung biete dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit, sondern enthebe ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu verschaffen.

Der Vermieter konnte daher die fehlenden Mietbeträge im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung beitreiben.

Das Team