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Mietrecht: Angelehnte Leiter als Eigentumsverletzung

Die Parteien eines Rechtsstreits sind Nachbarn zweier Reihenhäuser. Während des Urlaubs der Kläger brachten die Beklagten zwischen den Terrassen der beiden Häuser eine Holztrennwand an.

Diese Trennwand befestigten die Beklagten an der Wohnzimmeraußenwand der Kläger im ersten Stock über Bohrlöcher und Dübel. Sie lehnten außerdem dauerhaft eine größere Leiter an die Dachziegelabschlusskante der Kläger an. Die Position ermöglichte einen Einblick in den Wohn- und Schlafbereich der Kläger, auch wenn die Leiter bis auf den Berührungspunkt an der Dachkante vollständig auf dem Eigentum der Beklagten stand.  

Mit Urteil vom 12.01.2017 (Az. 233 C 29540/15) hat das Amtsgericht München beide Handlungen der Beklagten als Eigentumsverletzung eingeordnet.

Eingriffe in die Bausubstanz an der Wohnzimmeraußenwand durch das Anbringen von Bohrlöchern begründeten die Gefahr, dass Wasser in die Wand eindringe oder Frostschäden entstünden.

Das Anlehnen der Leiter an die Dachkante der Kläger stelle eine Rechtsverletzung dar, weil dem Eigentumsrecht auch die Ausschlussfunktion zukomme, jeden Nichtberechtigten von der Nutzung abzuhalten.

Mietrecht: Zuschlag Schönheitsreparaturen neben Grundmiete

Die klagenden Mieter hatten vom beklagten Vermieter eine Wohnung angemietet, für die nach dem Mietvertrag neben einer Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung auch ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“  zu zahlen war. Im Mietvertrag war auch festgelegt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Az. VIII ZR 31/17) ist dieser Zuschlag rechtens und kann von den Mietern nicht zurückgefordert werden.

Bei einem solchen Zuschlag handele es sich um eine Preishauptabrede, die nicht nach den Vorschriften über die Allgemeine Geschäftsbedingungen zu überprüfen sei. Der Zuschlag sei ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters, also der Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht.

Es liege auch kein Umgehungsgeschäft vor, mit denen den Mietern etwa eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auferlegt würde. Denn der Ausweis des Zuschlages habe für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stelle beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe.

Es handele sich um einen bloßen und aus der Sicht der Mieter belanglosen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Auch im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete.

Mietrecht: Beweislastverteilung bei Schäden

In einem vom Amtsgericht Saarbrücken entschiedenen Fall hatte die beklagte Mieterin von den klagenden Vermietern für ca. 1 Jahr eine Wohnung gemietet, in der sie auch zwei Hunde gehalten hatte (Entscheidung vom 12.01.2017, Az. 120 C 12/16).

Nach Ende des Mietverhältnisses wurden im Rückgabeprotokoll u.a. Schäden an den Türen und Zargen der Wohnung vermerkt. Die Vermieter nahmen die Mieterin daher mit der Klage auf Ersatz dieser Schäden in Anspruch. Die  Mieterin verweigerte die Zahlung und verwies darauf, dass die Schäden schon bei Einzug vorhanden gewesen und nicht zu ersetzen seien. Das Amtsgericht verurteile die Mieterin zur Zahlung.
Zwar habe die Mieterin Verschlechterungen die Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden seien. Gegen diese Verpflichtung sei mit der Rückgabe in vorbenanntem Zustand aber verstoßen worden.

Hinsichtlich der Beweislastverteilung gelte das Folgende: Die Vermieter tragen die Beweislast für den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Soweit zu diesem Zeitpunkt Schäden vorhanden seien, liege es an der Mieterin zu beweisen, dass die Schäden entweder bei Einzug bereits vorhanden gewesen oder nicht schuldhaft von ihr verursacht worden seien.

Im konkreten Fall konnten die Vermieter den schadhaften Zustand bei Rückgabe durch Fotos, Zeugen und das Abnahmeprotokoll beweisen. Die Mieterin konnte nicht beweisen, dass die Beschädigungen bereits bei Mietbeginn vorhanden waren. Im Übergabeprotokoll waren diese nicht erwähnt, Zeugen waren nicht vorhanden.

07.07.2017 | Rückzahlung von Vergütung bei Photovoltaikanlage

Im Urteil vom 05.07.2017 (Az.: VIII ZR 147/16) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst,  unter welchen Voraussetzungen ein Netzbetreiber vom Betreiber einer Photovoltaikanlage die Rückzahlung einer Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) verlangen kann, wenn letzterer es unterlassen hat, seine neue Anlage bei der Bundesnetzagentur zu melden. 

Im vorliegenden Sachverhalt betrieb ein Landwirt auf seinem Grundstück in Schleswig-Holstein seit 2012 eine Photovoltaikanlage und speiste de Strom in das Stromnetz der klagenden Netzbetreiberin ein. In einem Formblatt hatte der Betreiber 2012 angegeben, dass der Standort und die Leistung der Photovoltaikanlage der Bundesnetzagentur gemeldet worden seien. Der Betreiber der Anlage holte die Meldung aber erst im Herbst 2014 bei der Bundesnetzagentur zwei Jahre nach dem Beginn der Einspeisung nach. Die Netzbetreiberin korrigierte daraufhin ihre Abrechnungen und forderte Rückzahlung der um den Marktwert verringerten Einspeisevergütung vom Betreiber der Anlage.

Der Bundesgerichtshof führt aus: Durch die vom 01.08.2014 bis zum 31.12.2016 anwendbaren Vorschriften verschärfte der Gesetzgeber die Sanktionierung für Meldeverstöße und bestimmte, dass sich der anzulegende Wert der finanziellen Förderung „auf null“ verringerte, solange der Anlagenbetreiber die zur Registrierung erforderlichen Angaben für den Eintrag in das bei der Bundesnetzagentur betriebene Anlagenregister nicht übermittelte.

Die Rückforderung des Netzbetreibers sei auch nicht treuwidrig, wenn er selbst nicht vom zuständigen Übertragungsnetzbetreiber auf entsprechende Rückzahlung in Anspruch genommen werde. Denn der Netzbetreiber muss die zurückgeforderten Vergütungen bei der folgenden Abrechnung mit dem Übertragungsnetzbetreiber zwingend als eigene Einnahmen berücksichtigen. Der Rückforderungsanspruch dient nicht dem eigenen Interesse des Netzbetreibers, sondern vielmehr dem Interesse der Allgemeinheit, das System des Belastungsausgleichs nicht mit gesetzlich nicht vorgesehenen Vergütungen zu belasten und so die Kosten der Energiewende möglichst gering zu halten.

Der Netzbetreiber habe mittels Formblatt den Betreiber der Anlage ausreichend darauf hingewiesen, dass bei einer Missachtung seiner Meldepflicht gegenüber der Bundesnetzagentur die Rückforderung der von dem Netzbetreiber an ihn gezahlten Einspeisevergütung die Folge sein könnte. Eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Netzbetreibers bestehe aber grundsätzlich nicht. Der Anlagenbetreiber sei vielmehr selbst für die Erfüllung seiner Meldepflichten verantwortlich. Ihm obliege es, sich über die geltende Rechtslage und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Förderung nach dem EEG zu informieren.

Das Team